拆迁工程  农村房屋拆迁评估规定

　　农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。

　　1. 一般规定

　　房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

　　估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

　　评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

　　2. 对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估

　　2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。

　　2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

　　2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

　　3. 协助评估

　　凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

　　●在农村拆迁房屋评估中应把握的基本原则

　　1、必须熟悉农村房屋拆迁法律、法规及地方性相关政策

　　目前，虽然房屋拆迁的法律、法规大都是针对城市而言，从《城市房屋拆迁管理条例》到进期出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》，作为估价机构都必须认真研究，指导实践并为我所用，在农村拆迁房屋评估中适当引入。?全文

　　■相关知识：

　　●对于农村拆迁房屋的基本认识

　　1、农村房屋的基本概念及其特征

　　农村房屋一般是指在农村集体土地上所建造的房屋，其既无严格法律意义上的土地使用权证，也无房屋所有权证，因而无法进入一般的房产市场进行交易，即无法正常流通。在农村，宅基地属农民集体所有，农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。可见，农村居民私有住房具有两个特点：一是宅基地来源的政策性、福利性，享有宅基地使用权的主体一般仅限于农村集体经济组织内的农民;二是房屋流通的限制性，农村居民私有住房一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

　　●农村房屋拆迁 易发五类纠纷

　　首先，是分家析产纠纷。有的拆迁方按被拆房屋中的独立户进行补偿，被拆迁方为了多得拆迁补偿，往往以子女起诉父母分家析产的形式诉至法院，要求法院确认分家协议，意图借法院生效判决主张权利。

　　●农村房屋拆迁的相应对策

　　1，由国家立法机关制定统一的农村房屋拆迁法。从立法技术的角度讲，尽管全国各地的实际情况不尽相同，但是，可以对农村房屋拆迁的安置方式、补偿原则、评估机构的选择权、拆迁许可证的申领、拆迁基本程度等拆迁基本问题作出规定，这一立法技术的处理同城市房屋拆迁是一致的。由国家立法机关统一立法，还可以消除地方政府规章和《立法法》矛盾，统一国家的法制。